Onze gemeente is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van 4 woningbouwlocaties, zijnde: Pijnacker-Zuid, Tuindershof, Oude Leede en Hart van Nootdorp. Binnen deze en toekomstige projecten is het doel om voldoende woningen beschikbaar te maken voor verschillende doelgroepen en binnen verschillende prijsklassen. Er wordt hard gewerkt om de geplande projecten te realiseren. Door de grote vraag naar woningen verloopt de verkoop goed. In Pijnacker-Zuid is het laatste appartementengebouw in deelgebied Park van Buijsen in september 2025 opgeleverd. In deelgebied Centrumlijn-Noord zijn de eerste appartementen en de mobilityhub opgeleverd. In Centrumlijn-Zuid wordt eind 2025 gestart met de bouw van de eerste woningen. Een groot aantal woningen in Tuindershof zijn opgeleverd. In Oude Leede worden de verkoopstukken voorbereid voor de verkoop van 2 bouwkavels eind 2025/begin 2026. In de 1e helft van 2025 is de aanbesteding voor de appartementsgebouwen aan de Hagelaan in het project Hart van Nootdorp succesvol afgerond. De realisatie van het combinatiegebouw verloopt voorspoedig. De gebiedsvisies en verwachte financiële resultaten voor Oranjepark en Dwarskade worden in de 2e helft van 2025 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

De particuliere ontwikkelingen De Scheg, Casa Vita en Overgauw zijn ook in volle gang. Bij de Scheg zijn diverse woningen opgeleverd en nog in aanbouw. Alle woningen in Casa Vita zijn in het 1e kwartaal van 2025 opgeleverd. Voor Overgauw wordt door de marktpartijen in samenwerking met de gemeente een gebiedsvisie opgesteld.

De beide bedrijfsterreinen, die de gemeente op dit moment ontwikkeld, Bedrijvenpark Heron en Boezem-Oost, zijn in trek en het aantal beschikbare percelen neemt af. Na opleveren van deze bedrijfsterreinen zijn geen percelen grond, die eigendom zijn van de gemeente, meer beschikbaar voor bedrijven.

Grondbeleid Pijnacker-Nootdorp

De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in haar Omgevingsvisie vier strategische ontwikkelingslijnen geformuleerd: onderscheidend groen, karakteristieke woon- en leefomgeving, aantrekkelijk economische vestigingsklimaat voor inwoners en ondernemers en een veerkrachtige leefomgeving voor mensen, planten en dieren. De opgaven kennen vervolgens elk hun eigen vertaling naar een bepaald ruimtegebruik en ruimtelijk beleid.

Grondbeleid is een middel om ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich, maar biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen vervolgens opbrengsten worden gegenereerd die de kosten, die gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, kunnen dekken. Het geformuleerde beleid vormt een instrument dat mede ondersteuning biedt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling en milieu.

De gedachte dat iedere gebiedsontwikkeling geld oplevert is niet meer actueel, zeker niet in een gemeente die vanaf 2025 geen grote strategische grondposities kent. De vraag naar sociale woningbouw en de ambities op het gebied van groen en duurzaamheid maken dat het voor de meeste gebiedsontwikkelingen lastig is om tot een resultaat neutrale ontwikkeling te komen. De gemeente Pijnacker-Nootdorp ziet wel veel mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling in de vier transformatielocaties (Dwarskade, Balijade, Rijskade en Overgauw). Vanwege de ambities en de beperkte grondposities moet de gemeente voortdurend afwegen en prioriteren met welke projecten het meest kan worden bijgedragen aan de ontwikkeling van de gemeente. Met het oog op toekomstbestendige gemeentefinanciën leggen wij bij het openen van een nieuwe grondexploitatie een scenario met een minimaal neutraal resultaat voor aan de gemeenteraad. En eventuele keuze mogelijkheden voor de te hanteren ambities met het effect op het resultaat van de grondexploitatie.

Met het vaststellen van de nota Grondbeleid 2024-2028 op 28 maart 2024 stelde de raad het kader vast voor de gemeentelijke positie op de grondmarkt en de inzet van grondbeleidsinstrumenten.

Grondprijsbeleid

Dit beleid is vastgelegd in de nota Grondprijzen 2024-2025, die door de gemeenteraad op 28 maart 2024 is vastgesteld. De vastgestelde nota wordt elke twee jaar herzien. Door deze herziening kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Het vaststellen van de nota Grondprijzen dient de volgende belangen:

• uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid;

• draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• verdienend vermogen: de nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente;

• marktconformiteit.

Grondexploitaties

Eind 2025 worden de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld bij de herziening van de halfjaarlijkse financiële voortgangsrapportage projecten. Met de vaststelling van de exploitaties ontstaat een nieuw referentiekader. Afwijkingen daarvan zijn verantwoord en opnieuw onderwerp van besluitvorming. De in september 2025 geopende grondexploitatie Oranjepark en de toekomstige grondexploitatie Dwarskade zijn niet financieel in de begroting opgenomen omdat ten tijde van het samenstellen van de begroting het besluit tot openen van deze exploitaties nog niet genomen was.

Financiële positie

Het toepassen van het voorzichtigheidsprincipe bij de waardering van de grondexploitaties is van wezenlijk belang. Dit betekent dat verwachte verliezen direct worden genomen op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Winsten worden genomen op basis van de Percentage Of Completion (POC) methode. Verder is op elk moment toereikend inzicht in de stand van de grondexploitatie (uitgaven, inkomsten, verliezen, gerealiseerde winsten, risico's en dergelijke), ondersteund door een betrouwbare en actuele prognose van de gecalculeerde uitgaven en inkomsten van de langlopende projecten. Dit zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de vermogensvorming vanuit de grondexploitaties.

Voor het inzicht in de financiële positie van de grondexploitatie zijn, naast de actuele exploitatie-berekeningen en de risicoanalyse, heldere afspraken en richtlijnen onmisbaar voor de systematiek van het treffen van voorzieningen en de tussentijdse winstneming. Deze richtlijnen zijn opgenomen in de nota grondbeleid.

*) Netto Contante Waarde op verlieslatende complexen

Winstuitnamen

In de jaren 2023 - 2024 is € 10,7 miljoen voordeel gerealiseerd. In 2025 tot en en met 2029 wordt rekening gehouden met winstuitnamen van in totaal € 11,4 miljoen. Gezamenlijk wordt er uit de grondexploitaties in die periode 2023 tot en met 2029 € 22,1 miljoen winst genomen. De winsten worden voorzichtig ingeschat en jaarlijks op basis van de voortgang (percentage of completion) ten gunste van de gemeentelijke exploitatie gebracht en gestort in de Algemene reserve waardoor winstnemingen geen effect hebben op het begrotingssaldo.

In 2026 is voor één complex (Oude Leede) een verliesvoorziening van € 0,5 miljoen opgenomen. De overige actieve grondexploitaties kennen een voordelig verwacht resultaat.

Gevoeligheidsanalyse

Bij grondexploitaties (actief grondbeleid) is sprake van economische risico’s. Om deze economische risico’s in te schatten wordt er op totaalniveau van de grondexploitaties een gevoeligheidsanalyse gemaakt. Hierbij rekenen we met vier variabelen:

• Stijging van de rente;

• Stijging van de kosten;

• Daling van de opbrengsten;

• Afzet-/programmeringsrisico’s.

Van elke variabele wordt een inschatting gemaakt van de kans (wegingsfactor) dat het risico zich voor zal doen. De uitkomsten van deze analyse worden meegenomen in de jaarlijks herijking van het totale gemeentelijk weerstandsvermogen.

Rente

Vanaf 2025 zijn de voorschriften rondom rente gewijzigd. Tot en met 2024 werd rente op de boekwaarde van de gronden bijgeschreven op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Vanaf 2025 moet verplicht het renteomslagpercentage worden aangehouden. Voor de disconteringsvoet (het rentepercentage waarmee de eindwaarde contant wordt gemaakt en zodoende de Netto Contante Waarde wordt berekend) geldt nog steeds het voorgeschreven percentage van 2%.

Risico’s

Het produceren van bouwrijpe grond is een bedrijfsmatige en veelal langdurige activiteit die in principe risico’s met zich meebrengt. Voor de bedrijfsvoering van het grondbedrijf proces is het van belang dat er inzicht bestaat in de risico’s. Om inzicht te verkrijgen in de consequenties van de gekozen aannames en definities is per actief grondexploitatie complex een risicoprofiel opgesteld.

De basis voor het risico profiel wordt gevormd door:

• Fase van het project: een project doorloopt een aantal stadia (initiatief-, definitie-, ontwerp- en uitvoeringsfase), waarbij per fase het risicoprofiel verandert;

• Relatie tussen reeds gerealiseerde opbrengsten en totaal verwachte opbrengsten;

• Boekwaarde; als indicator wat het betekent indien er acuut integraal gestopt zou worden ( als gechargeerd model) bij een volledig “afwezige economie”;

• Relatie tussen tijdsplanning en de berekening van de financiële resultaten (gevoeligheid t.a.v. rente en inflatie).

De kwantificering van de algemene risico’s is in een apart hoofdstuk opgenomen bij de actualisering van de grondexploitaties en de halfjaarlijkse rapportages.

Overige gronden

Naast de hiervoor genoemde projecten heeft de gemeente ook nog strategisch vastgoed in haar bezit. Dit is vastgoed dat in het verleden is aangekocht en dat op dit moment niet is ondergebracht in een grondexploitatie. Het betreft totaal 49,5 hectare met een waarde van € 25,6 mln. Dit vastgoed is opgenomen tegen marktconforme prijzen.

Oplevering percelen t.b.v woningbouw

Voor de berekeningen in de begroting is het uitgangspunt dat voor de periode 2025-2029 de woningbouwproductie gekoppeld is aan de verwachte aantallen woningen uit de actuele grondexploitaties.