Karakteristieke woon- en leefomgeving met een hoge woonkwaliteit

We monitoren de woon- en leefomgeving en de woonkwaliteit door iedere twee jaar een tweejaarlijkse leefbaarheidsmonitor (LEMON) uit te voeren. In 2025 is dit onderzoek uitgevoerd. Daarbij is gekeken naar de punten die inwoners het meest belangrijk vinden voor de fysieke woonomgeving. De onderstaande scores geven een beeld van de waardering van onze inwoners.

Wanneer we deze cijfers vergelijken met leefbaarheidsmonitor uit 2023 dan zien we dat de waardering op vrijwel alle punten gelijk is gebleven. De waardering voor de groenvoorziening is met een 7,1 licht gestegen. Daarmee geven de inwoners in 2025 vergelijkbare cijfers voor de fysieke leefomgeving als bij de vorige twee metingen.

Omgevingsvisie en planMER

In het raadsakkoord op hoofdlijnen 2022-2026 wordt bevestigd dat de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 het strategische beleidsdocument is voor de fysieke leefomgeving. Bij nieuwe ontwikkelingen baseren we ons dan ook op de ambities uit de omgevingsvisie. In het laatste kwartaal van 2025 ontvangt de raad de eerste monitor van de omgevingsvisie (en planMER). Daarin laten we zien of en in hoeverre we op weg zijn om de ambities in de omgevingsvisie te realiseren. Wellicht dat na de verkiezingen het nieuwe gemeentebestuur aanleiding ziet voor aanpassing of actualisatie van de omgevingsvisie. In de begroting 2026 zijn alleen middelen voor beperkte actualisatie beschikbaar. Een grotere aanpassing of actualisatie betekent dat aanvullende financiële middelen gezocht moeten worden.

Omgevingsprogramma’s

In de komende jaren zetten we al het ruimtelijk beleid om in een aantal omgevingsprogramma’s. Zo geven we uitvoering aan de kaders die de raad in de omgevingsvisie heeft vastgesteld. Aangezien het een nieuw instrument is, leren en werken we tegelijkertijd. De omgevingsprogramma’s zijn gekoppeld aan de programma’s in de begroting. Het onderstaande overzicht laat zien in welke fase het omgevingsprogramma zich bevindt en in welk programma van de begroting 2026 meer informatie te vinden is:

• Ruimtelijke kwaliteit – kaderstellende notitie vastgesteld (programma 1)

• Bedrijventerrein De Boezem – vastgesteld (programma 2)

• Aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat – kaderstellende notitie vastgesteld (programma 2)

• Vitale glastuinbouwgebieden – kaderstellende notitie en conceptkaders vastgesteld (programma 2

• Groen in en om de kernen – ontwerp omgevingsprogramma vastgesteld (programma 4)

• Klimaatbestendige gemeente – kaderstellende notitie in voorbereiding (programma 4)

• Warmte/Energie – kaderstellende notitie vastgesteld (programma 8)

• Leefkwaliteit – kaderstellende notitie vastgesteld (programma 8)

Omgevingsplan

In juni 2025 is het omgevingsplan voor de wijk Tolhek door de raad gewijzigd vastgesteld. De kennis en ervaring die we hebben opgedaan bij deze pilot gebruiken we voor het wijzigen van het omgevingsplan met hetzelfde gebiedsprofiel ‘rustige woonwijk’. In 2025 werken we aan het ontwerp van het omgevingsplan voor de woonwijken Koningshof, Vrouwtjeslant, Emerald en Achter ‘t Raadhuis. De vaststelling staat gepland voor 2026. In 2025 is ook begonnen met de herziening van het omgevingsplan voor De Boezem. Zowel het ontwerp als de vaststelling daarvan staan gepland voor 2026. De regels van dit omgevingsplan vormen straks een basis voor de andere bedrijventerreinen in onze gemeente. Tot slot bereiden we verschillende thematische (bv standplaatsen) en gebiedsgerichte (bv Dwarskade) wijzigingen van het omgevingsplan voor.

Bestemmingsplannen die voor 1 januari 2024 als ontwerp ter inzage zijn gelegd, worden op grond van de Wet ruimtelijke ordening afgerond. Het bestemmingsplan dierenpension Oude Polder is het enige bestemmingsplan dat nog ter vaststelling aan de gemeenteraad zal worden aangeboden.

Omgevingsvergunningen

Wanneer inwoners of ondernemers iets willen bouwen, gebruiken of aanleggen, dan moeten ze vaak een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Het aantal aanvragen verschilt per jaar en is afhankelijk van de initiatieven en planning van inwoners en ondernemers. De verwachting is dat in 2025 circa 350 aanvragen voor omgevingsvergunningen worden ingediend. In de eerste zes maanden is bij 75 van deze aanvragen een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) ingediend. Meestal voor kleine bouwplannen, maar soms voor grotere ontwikkelingen. Bij vier aanvragen was sprake van adviesrecht van de gemeenteraad. Voor 2026 gaan we eveneens uit van circa 350 aanvragen. Belangrijk is om op te merken dat dit een schatting is. De initiatiefnemers bepalen zelf of en wanneer ze een aanvraag indienen. In 2025 zijn werkafspraken gemaakt voor bopa’s waarvoor de gemeenteraad adviesrecht heeft. Dat draagt bij aan het binnen de wettelijke termijnen afronden van de procedures. In 2022 heeft de raad de nota sturing fysieke leefomgeving vastgesteld. Nog dit jaar ontvangt de raad daarvan een evaluatie en een voorstel tot herziening.

Leges

Uitgaande van het huidige tarief zijn de opbrengsten voor leges omgevingsvergunningen lager dan begroot voor 2025. Bij de najaarsnota wordt daarom de verwachtte opbrengst voor 2025 bijgesteld. Omwille van het beoogde kostendekkendheidspercentage van 100% wordt ervoor gekozen ook de kosten omlaag te brengen.

In de voorliggende begroting voor 2026 is meerjarig rekening gehouden met een vergelijkbare opbrengst van bouwleges en overeenkomstige kosten als in 2025. Anticiperend op de verwachtte afname van de woningbouwproductie en ter uitvoering van het raadsbesluit bij de Kadernota 2025 om de kostendekkendheid van de bouwleges te verhogen naar 100% in 2027, zal het college in 2026 bij de Kadernota 2027 hiervoor een voorstel doen aan de raad. In dit voorstel zal ook rekening worden gehouden met de laatste inzichten over de verdere invoering van de Wet Kwaliteitsborging.

Ontwikkeling demografische druk

De demografische druk geeft de verhouding aan tussen het aandeel jongeren jonger dan twintig jaar en het aandeel ouderen ouder dan 65 jaar ten opzichte van de ‘productieve leeftijdsgroep’ van 20-65 jaar. In Pijnacker-Nootdorp bedraagt dat percentage in 2025 71,1%. Dat is zichtbaar in de onderstaande grafiek.

De groene druk (het percentage jongeren tot 19 jaar ten opzichte van de ‘productieve leeftijdsgroep’) is 42,8%. De grijze druk (het percentage 65-plussers ten opzichte van de ‘productieve leeftijdsgroep’) is 27,6%. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is de demografische druk in Pijnacker-Nootdorp hoger. Dat komt met name doordat landelijk de groene druk lager is. De grijze druk is landelijk juist hoger. In onderstaande grafiek zijn de cijfers voor Nederland en Pijnacker-Nootdorp voor de afgelopen drie jaar in beeld gebracht (bron: waarstaatjegemeente.nl, 7 augustus 2025). Deze cijfers laten zien dat er in Pijnacker-Nootdorp relatief veel jongeren wonen en minder ouderen, maar dat deze percentages steeds meer richting het landelijk gemiddelde gaan. Het aantal jongeren tot 19 jaar neemt af en het aantal ouderen neemt toe.

Wanneer we kijken naar de verwachte ontwikkeling van de bevolking in leeftijdsklassen dan zien we dat de opbouw de komende 25 jaar relatief stabiel blijft. De grootste verandering is de groep inwoners van 75 jaar en ouder. Daar wordt een verdubbeling verwacht (bron: pijnacker-nootdorpincijfers.nl, 31 juli 2025).

Het toenemend aantal oudere inwoners zorgt voor een toename van de behoefte aan woningen voor senioren met een zorg- of begeleidingsvraag. Op basis van de Woonzorgvisie Pijnacker-Nootdorp werken we aan uitbreiding van aanbod aan passende woningen en bijbehorende zorg. Dat doen we bijvoorbeeld door bij het bouwen van nieuwe woningen minimaal 30% sociale huurwoningen te bouwen en meer appartementen te realiseren. We houden rekening met de afstand tot voorzieningen en realiseren nieuwe voorzieningen. Dit is zichtbaar in onder andere de ambitienotities voor Dwarskade en Overgauw en de gebiedsvisie voor Oranjepark.

Afronden bestaande en geplande woningbouwlocaties

Pijnacker-Nootdorp is een groeigemeente. Dit jaar wordt onder andere, in Tuindershof, Centrumlijn en de Scheg/Kiem gebouwd. Ook de komende jaren blijft het aantal woningen naar verwachting groeien. Eind 2026 verwachten we Tuindershof af te ronden. Daar staan in totaal iets meer dan 650 woningen. In de Scheg/Kiem komen in totaal ongeveer 340 woningen. In het noordelijk deel van de Centrumlijn wordt gewerkt aan ongeveer 330 woningen in vier woongebouwen. Deze woningen worden gefaseerd opgeleverd. De laatste gebouwen zijn naar verwachting in 2027 gereed. Inmiddels is gestart met de bouw van 200 woningen in Centrumlijn Zuid. Deze zijn naar verwachting in 2028 klaar.

Uitwerking transformatielocaties

De omgevingsvisie schetst de mogelijkheid om tot 2050 nog vier locaties om te zetten naar andere functies zoals wonen. Het raadsakkoord bevestigt dat Dwarskade, Rijskade, Overgauw en Balijade plekken zijn om nieuwe woningen te bouwen met ruimte voor werken aan huis en uitbreiding van het groen. In 2025 is verder gewerkt aan de uitwerking van deze locaties. De gebiedsvisie voor Dwarskade wordt naar verwachting in december 2025 ter vaststelling aan de raad aangeboden. De gebiedsvisie Overgauw wordt in 2026 ter vaststelling aan de raad aangeboden. In 2026 wordt verder gewerkt aan de voorbereiding van Dwarskade en Overgauw. In deze begroting is nog geen rekening gehouden met mogelijke noodzakelijke uitbreiding van infrastructuur als gevolg van de toevoeging van woningen in Dwarskade en/of Overgauw. In programma 3 staat meer over de studie die hiernaar wordt gedaan.

Inbreiding en gebruik leegstaande gebouwen

Daarnaast laten we de mogelijkheden voor inbreiding in de bestaande kernen niet onbenut. De ontwikkeling van Casa Vita (Stanislas I) is afgerond en de realisatie van Hart van Nootdorp verloopt voorspoedig. De 53 appartementen voor Hart van Nootdorp gaan naar verwachting in de eerste helft van 2026 in verkoop. Verder is in 2025 de gebiedsvisie voor Oranjepark vastgesteld door de raad. In de loop van 2025 en 2026 wordt de ontwikkeling van dit gebied verder opgepakt. Op verzoek van de raad heeft het college in 2025 gewerkt aan een ruimtelijke visie voor Vrijenban. De raad heeft hiervoor een scenario vastgesteld.

Vooruitkijkend naar 2026 zien we in zowel Nootdorp als Pijnacker kansen voor nieuwe inbreidingslocaties. Deze locaties komen vrij door de nieuwe scholen voor de Regenboog in Nootdorp en Casa in Pijnacker. We beginnen met de planvorming voor Sytwinde. Deze wordt in 2026 opgeleverd en direct daarna (ook in 2026) starten we met de planvorming voor de Goudenregensingel. Daarmee brengen we in beeld hoe deze plekken bij kunnen dragen aan een herkenbare en passende woon- en leefomgeving en een evenwichtige woningvoorraad. Naast inbreiding kijken we ook naar mogelijkheden in leegstaande gebouwen. Dit komt in Pijnacker-Nootdorp weinig voor. Op dit moment worden leegstaande gebouwen vooral gebruikt voor de huisvesting van bijvoorbeeld ontheemden uit Oekraïne.

Uitbreiden en benutten woningvoorraad voor (lokale) doelgroepen en inwoners

Bij het uitbreiden en benutten van de woningvoorraad is extra aandacht voor het realiseren van woningen voor doelgroepen. Een deel van deze doelgroepen is aangewezen op de sociale woningvoorraad. Uitgangspunt is dat op alle locaties minimaal 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Waar mogelijk doen we meer dan 30% sociale huur. Goede voorbeelden daarvan zijn Hart van Nootdorp, Tuindershof, Centrumlijn en Oranjepark (35%).

In 2025 heeft woningcorporatie De Goede Woning 35 huurwoningen in Casa Vita opgeleverd. Door de samenwerking met de regionale seniorenmakelaar zijn er vijftien woningen bemiddeld aan senioren die doorstromen uit de gemeente. Zij hebben hiermee een passende woning gekregen nabij voorzieningen. Daarnaast zijn er vijftien woningen via lokale voorrang toegewezen aan jongeren uit onze gemeente. De komende jaren willen we deze succesvolle werkwijze met de doorstoommakelaar ook toepassen bij Wijck, Zuijd en Hart van Nootdorp.

Evaluatie woonvisie Pijnacker-Nootdorp en woonzorgvisie Pijnacker-Nootdorp

Op dit moment ligt de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting bij de Eerste Kamer. Naar verwachting gaat de wet op 1 januari 2026 in. Deze wet geeft overheden, waaronder de gemeente, meer instrumenten om te sturen op volkshuisvesting in het algemeen en de woningbouwopgave in het bijzonder. Het betekent ook dat gemeenten verplicht een volkshuisvestelijk programma op moeten stellen. Anticiperend op deze ontwikkeling stellen we in 2026 een evaluatie op van zowel de woonvisie als de woonzorgvisie. Deze wordt via de actieve informatieplicht aan de gemeenteraad aangeboden. We moeten als gevolg daarvan woononderzoek laten uitvoeren. Dat kunnen we als gemeente niet zelf. Daarvoor zoeken we binnen de bestaande middelen voor advies en onderzoek naar mogelijkheden. Wanneer daar geen ruimte voor kan worden gevonden, zal hiervoor een apart voorstel worden gedaan.

Druk op de sociale woningvoorraad

De druk op de sociale huurwoning blijft hoog. Gemiddeld komen er 313 reacties op een sociale huurwoning in de eerste helft van 2025. In diezelfde periode is de mediane wachtduur (inclusief lokaal maatwerk) van geslaagde woningzoekenden in Pijnacker-Nootdorp 92 maanden. In de regio (2024) is dat 78 maanden. De mediane zoekduur was 54 maanden. In de regio (2024) is dat 52 maanden.

Huisvesting nieuwkomers

De gemeente heeft een wettelijke plicht om statushouders te huisvesten. De taakstelling voor 2025 bedraagt (inclusief de achterstand uit 2024) 151 personen. We verwachten dat deze opgave in de huidige woningvoorraad niet haalbaar is. In juni 2025 heeft dit raad naar aanleiding van dit vraagstuk het plan rondom de versnelling huisvesting statushouders vastgesteld. Daarin staat onze ambitie voor het versnellen van de huisvesting van statushouders door maatregelen als het inzetten van de Hotelregeling, woningdelen, verlenging van de huurperiode ‘t Hofland en het toevoegen van flexwoningen. Daar gaan we ook in 2026 mee verder en hier zijn middelen voor beschikbaar. De taakstelling voor de eerste helft van 2026 is nog niet bekend.

In 2025 zijn we doorgegaan met het bieden van tijdelijke huisvesting aan mensen die voor de oorlog in Oekraïne zijn gevlucht. Zij zijn op acht tijdelijke locaties gehuisvest. Voor 2025 hebben we een aanvullende taakstelling van 44 personen, waardoor de taakstelling voor onze gemeente op een totaal van 234 personen komt. In het kader van deze opgave willen we een deel van de flexwoningen op de Avalex-locatie inzetten voor deze doelgroep. Dit project is begroot. De taakstelling voor de eerste helft van 2026 is nog niet bekend.

Op dit moment geven wij deels invulling aan de opgave om 378 asielzoekers op te vangen. Dit doen wij door het opvangen van 128 asielzoekers in hotel Van der Valk in Nootdorp. Het is onduidelijk of en hoe de minister van Asiel en Migratie zal handhaven wanneer gemeenten niet voldoen aan de opgaven uit de Spreidingswet.

Regionale samenwerking voor uitbreiding en spreiding sociale huurwoningen

Pijnacker-Nootdorp werkt met acht andere gemeenten samen in de Bestuurlijke Tafel Wonen Haaglanden. Doel van de lokale bouwtafels is om kritische succesfactoren voor nieuwbouwprojecten te agenderen bij de provincie en het ministerie van BZK. In 2026 gaan we door met de lokale bouwtafels, een actie voortkomend uit de Regionale Realisatieagenda. Doel van de lokale bouwtafels is om kritische succesfactoren voor nieuwbouwprojecten te agenderen bij de provincie en het ministerie van BZK. Daarnaast nemen we deel aan de regionale versnellingstafel waarin rijk, provincie, gemeenten, corporaties en marktpartijen vertegenwoordigd zijn.

Woonwagenbeleid

In 2025 heeft de gemeenteraad het woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. Daarin staat op welke wijze Pijnacker-Nootdorp het bestaande tekort aan deze woonvorm wil inlopen en hoe voorkomen wordt dat in de toekomst weer een tekort ontstaat. Verder staat in dit beleid beschreven hoe woonwagens en standplaatsen worden toegewezen en hoe belangstellenden zich in kunnen schrijven. Parallel is gestart met onderzoek naar de mogelijkheden om de bestaande locatie aan de Klapwijkseweg her in te richten en uit te breiden. In de gebiedsvisies van Overgauw en Dwarskade heeft deze doelgroep een plek gekregen. In 2026 verwachten we de resultaten van het onderzoek naar de locatie Klapwijkseweg, inclusief een voorstel voor ontwikkeling en inrichting en de financiële gevolgen hiervan.

Inzet instrumenten betaalbare woningvoorraad

De gemeente krijgt steeds meer juridische mogelijkheden om te sturen op de woningmarkt. In Pijnacker-Nootdorp zetten we deze instrumenten, waar mogelijk en passend, in om een lokale wooncarrière te faciliteren.

In 2025 is de instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad geactualiseerd. Hierin zijn maatregelen opgenomen zoals een doelgroepenverordening, anti-speculatiebeding en flexwonen in aansluiting op het raadsakkoord. Ook in 2026 zetten we de instrumentenkoffer in. Deze koffer bevat een overzicht van maatregelen die worden ingezet om een lokale wooncarrière te faciliteren. Aangezien het een dynamisch document is, betekent dit dat we de koffer in 2026 actualiseren als daar aanleiding voor is. Ook worden subsidiemogelijkheden voor het realiseren van betaalbare woningen gemonitord.

Uitvoering Woonzorgvisie Pijnacker-Nootdorp

In 2026 gaan we verder met de uitvoering van de woonzorgvisie. Hierbij gaat het o.a. om de uitvoering van de pilot deelscootmobielen en de pilot Gezond en Wel in samenwerking met DSW. Verder vormt de lokale woonzorgvisie de basis voor onze inbreng bij het bepalen van het woningbouwprogramma bij nieuwe ontwikkelingen. Ook bij het opstellen van een regionale woonzorgvisie en het maken van prestatieafspraken vormt deze visie de kaders.

Naar aanleiding van de keuze van het college over de uitbreiding van IKC Ackerswoude op de hoek van de Blauwe Kiekendieflande, dat onderdeel uitmaakt van programma 5, komt er meer zekerheid over de plaats van de uitbreiding en de beschikbaarheid van (een deel van) het perceel voor een andere invulling. Dit betekent dat er in 2026 wordt gekeken naar een passende ruimtelijke invulling van het eventuele resterende deel van het perceel.

De laatste 23 appartementen in het nieuwe appartementengebouw de Juffer zijn in september 2025 opgeleverd. Daarmee is dit deel van Keijzershof afgerond. De ontwikkeling en realisatie van Centrumlijn is goed zichtbaar. De oplevering van de eerste gebouwen in Wijck wordt verwacht in 2026. Het zuidelijk deel van Centrumlijn bestaat uit vier blokken (Zuijd). Twee blokken met elk 32 herenhuizen, een blok met 78 sociale huurappartementen en een blok met 62 koopappartementen.

Eind van dit jaar of begin 2026 verwachten we dat zowel voor Oranjepark als voor Dwarskade een nieuwe grondexploitatie wordt geopend. Dat is na het opstellen van deze begroting. Deze nieuwe grexen zijn dus niet in de voorliggende begroting opgenomen. Daarmee wordt de volgende stap genomen in deze projecten. De ruimtelijke kaders daarvoor zijn vastgesteld door de gemeenteraad (ambitienotitie en gebiedsvisie). Het financiële uitgangspunt is tenminste een sluitende grondexploitatie.

Daarnaast wordt in Tuindershof verdergegaan met de voorbereiding van de laatste bouwfase die in 2026 wordt afgerond. In de Scheg/Kiem heeft de gemeente een faciliterende rol. Daar wordt ook in 2026 gebouwd.

Overeenkomstig het plan van aanpak flexwoningen is in 2025 gewerkt aan de eerste pilot. De planning is dat in 2026 de bouw van ongeveer honderd flexwoningen, voor een periode van tien jaar, op de voormalige Avalex-locatie aan de Molenweg 61A in Nootdorp start. Er zijn nog geen definitieve afspraken gemaakt over realisatie. De onderhandelingen met de ontwikkelende partij zijn in september vastgelopen. We zijn in gesprek met andere partijen om de ontwikkeling voort te zetten.